Український ринок складської нерухомості переживає гострий дефіцит після втрати понад 1 млн м² площ. Вільних великих об'єктів практично не залишилося, тому бізнес змінює логістику, розподіляє запаси між кількома майданчиками та готується до можливого подальшого зростання орендних ставок.
Україна втратила понад 1 млн м² складських площ
До початку повномасштабної війни лише у Київській області налічувалося майже 2 млн м² складської інфраструктури. Відтоді ринок втратив об'єкти загальною площею понад 1 млн м²: частина була знищена, а частина потребує відновлення.
Нові проєкти не встигають компенсувати ці втрати. У 2025 році в Україні побудували 216 тис. м² складських площ — це найбільший показник від 2008 року. Водночас він майже у п'ять разів менший за обсяг приміщень, які були втрачені під час війни.
Вакантність на ринку фактично наблизилася до нуля. Подекуди бізнес ще може знайти приміщення на 500–1000 м², однак єдиний доступний склад приблизно на 10 тис. м² знайти практично неможливо.
Компаніям, яким потрібні великі площі, доводиться чекати, розподіляти запаси між кількома складами або погоджуватися на менш вигідні умови. За оцінками консультантів, дефіцит може додатково підняти ставки оренди приблизно на 7–10%.
Як дефіцит складів впливає на ціни
Коли компанія не може розмістити весь товар на одному складі, запаси доводиться розподіляти між кількома адресами. Це означає додаткові маршрути, більше кілометрів для транспорту та збільшення часу на переміщення партій і перевірку залишків.
Одночасно зростають витрати на перевезення, оренду та обробку товарів. Затримка на одному складі може вплинути на відвантаження з іншого майданчика, а додаткові витрати зрештою включаються у собівартість продукції та можуть позначатися на ціні для покупця.
Найскладнішою ситуація є для невеликих компаній. Великі мережі здатні швидше забронювати вільний об'єкт, погодитися на тривалий контракт або вищу орендну ставку. Малому бізнесу частіше залишаються невеликі чи незручні приміщення, які при цьому можуть коштувати дорожче.
Хто насправді платить за обладнання складу
Переїзд компанії на нову площу не завжди автоматично означає нове замовлення для виробника складського обладнання. Платником може бути сам орендар, власник нерухомості або логістичний оператор — усе залежить від формату роботи.
Якщо компанія орендує порожній склад, вона самостійно планує зони, підбирає стелажні конструкції під товар та використовувану техніку. Такі витрати мають більше сенсу за довгострокового договору, коли склад не розглядається як тимчасове рішення.
У готовому об'єкті базове оснащення зазвичай встановлює власник. Новий орендар може додатково придбати окремі секції або переобладнати частину площі відповідно до власних процесів.
Інша модель — фулфілмент. У такому випадку продавець платить за послугу зберігання та обробки товару, а закупівлею обладнання займається 3PL-оператор, який організовує склад одночасно для кількох клієнтів.
Замість мегахабів бізнес переходить на кілька менших складів
Війна змушує компанії переглядати модель концентрації запасів в одному великому логістичному центрі. Частина бізнесів, які раніше використовували єдиний склад площею 30–40 тис. м², тепер розподіляють товари між кількома об'єктами по 3000–5000 м².
Такий підхід дозволяє знизити залежність від одного логістичного вузла. Якщо один майданчик тимчасово припиняє роботу, інші можуть продовжувати відвантаження.
Подібний принцип застосовується і в логістичних парках, де окремі корпуси розділені технологічними та протипожежними відстанями. Це дозволяє зменшувати ризик поширення пожежі одразу на весь комплекс.
Проте децентралізація має свою ціну. Кілька адресів ускладнюють облік, збільшують транспортні витрати та вимагають точної синхронізації запасів. Без неї необхідний товар може опинитися на значній відстані від місця, де він потрібен.
Яке складське обладнання тепер потрібне бізнесу
Через постійну зміну логістичних моделей одним із ключових критеріїв стає можливість швидко перебудувати склад. Компанії звертають увагу на короткі строки виготовлення обладнання, можливість додавати нові секції без повної реконструкції та повторно використовувати конструкції після демонтажу.
Також важливими є використання вільної висоти приміщення, сумісність із вантажною технікою та автоматизованими системами обліку.
Складські формати можуть змінюватися разом із масштабами бізнесу та призначенням об'єкта. Тому конструкції мають не лише витримувати необхідні навантаження, а й легко демонтуватися, переноситися та розширюватися.
Попит на склади зростає, але бюджети залишаються проблемою
Навіть активні переговори компанії з виробником обладнання ще не означають, що проєкт обов'язково буде реалізований. Після втрати приміщень або товарних запасів бізнес часто спрямовує вільні гроші насамперед на відновлення роботи, закупівлю продукції та оренду нових площ.
Інвестиції у складське оснащення можуть відкладатися через невизначеність щодо окупності. Додатковим фактором залишається ризик повторного удару. Страхування також впливає на економіку проєкту: для окремих складів тариф може становити 5–7%.
Запуск нового складу іноді залежить від банківського кредиту, компенсації або рішення інвестора. Через це компанія може місяцями обговорювати конфігурацію та вартість обладнання, не маючи конкретної дати монтажу.
Фактично на ринку існують два рівні попиту. На першому бізнес лише вивчає можливості та порівнює ціни. На другому компанія вже має необхідне фінансування і погоджену дату запуску. Саме другий варіант перетворюється на реальне замовлення.
Ринок відновлюється, але колишня модель може не повернутися
Відновлення складської нерухомості поступово створюватиме нові замовлення, однак компанії можуть уже не повернутися до моделі, коли один великий логістичний об'єкт облаштовували на багато років вперед.
Тепер для бізнесу дедалі важливішими стають швидкість запуску, початкова вартість, можливість подальшої перебудови та перенесення обладнання на інший об'єкт.
Постачальникам доводиться враховувати нестандартні будівлі, коротші договори оренди, обмежені бюджети та нестабільний товарний потік. Універсального набору обладнання для таких умов може бути недостатньо — необхідно враховувати планування зон, навантаження, маршрути техніки та можливість подальшого розширення.
У ТАРГЕТГРУП одним із ключових критеріїв найближчих років називають здатність складського обладнання змінюватися разом із бізнес-процесами. Компанії оцінюватимуть не лише початкову ціну системи, а й те, скільки часу та коштів знадобиться для її наступної перебудови.
FAQ: що відбувається зі складським ринком України
- Скільки складських площ втрачено?
Від початку повномасштабної війни з ринку у Київській області вибули об'єкти загальною площею понад 1 млн м². - Скільки нових складських площ побудували у 2025 році?
У 2025 році було введено приблизно 216 тис. м² — найбільший обсяг від 2008 року. - Чи можуть подорожчати складські приміщення?
За оцінками консультантів, через дефіцит орендні ставки можуть зрости ще приблизно на 7–10%. - Чому компанії відмовляються від одного великого складу?
Розподіл запасів між кількома майданчиками зменшує залежність логістики від одного об'єкта та дозволяє продовжувати роботу у разі зупинки одного зі складів. - Які площі використовують замість мегахабів?
Частина компаній переходить від одного центру на 30–40 тис. м² до кількох складів приблизно по 3000–5000 м². - Що найбільше стримує запуск нових проєктів?
Серед основних факторів — нестача фінансування, необхідність відновлювати товарні запаси, витрати на оренду, ризики повторних ударів, страхування та очікування кредитів чи інвестицій.